תיקון גג בבניין משותף

לדיירים הגרים בבניין משותף ישנם חלקים משותפים מהם כולם נהנים ועליהם הם אחראים. מדובר על לובי הבניין, חדר המדרגות, המקלט, המעליות, האינטרקום, תיבות הדואר, מתקני מים, מתקני הסקה, קירות חיצוניים, קרקע, גינה וגג.

ההתנהלות לגבי תחזוקת החלקים המשותפים בבניין נעשית על ידי נציגות הדיירים שהיא וועד הבית או בידי צד שלישי שהדיירים שכרו כמו חברת תחזוקה. בכל הנוגע לגג ציוד כמו דודי שמש או קולטים הוא אומנם פרטי, אך מקומו על הגג. למרות זאת, כאשר יש נזילה בתקרת הדירה שמעליה הגג או שצריך לבצע תיקון גג בבניין משותף כל הדיירים יישאו בהוצאות.

 

מי אחראי על תיקון גג בבניין משותף?

חוק המקרקעין קובע שחלקי הבניין המשותף משמשים את כל הדיירים בבניין. מאחר והגג הוא אחד מהחלקים המשותפים הדיירים יהיו אחראים על התחזוקה שלו, על איטום, תיקונים, נזילות וכד' למרות שהנפגעים מכך הם הדיירים שדירתם מתחת לגג.

במילים אחרות, כשהגג דולף התקרה של הדיירים מתחתיו נרטבת וגורמת לנזקים עליהם יצטרכו כל הדיירים לשלם במידה והאיטום פגום או לא נעשה כמו שצריך. על פי החוק יש לבצע מדי שנה אסיפת דיירים בה נבחר וועד הבית שאמור לטפל בכל תחזוקת החלקים המשותפים ולגבות כסף לתיקונים ולהוצאות השוטפות.

בבניינים משותפים מרובי דיירים נציגות הוועד שוכרת חברת תחזוקה שתנהל עניינים אלו. בין אם מדובר בוועד הבית ובין אם בחברת תחזוקה, כאשר צריך לבצע תיקוני גג בבניין משותף הם האחראים לקבל החלטות, לבדוק הצעות מחיר ולבחור את בעל המקצוע המתאים ביותר.

 

מה עושים כשהדיירים מסרבים לשלם על התיקונים בגג?

מאחר ודיירי הבניין אינם נפגעים מהתוצאות של איטום לקוי בגג, למעט הדיירים שנמצאים מתחתיו, חלקם ממאנים לשלם את ההוצאות על התיקונים. חשוב לדעת שהחוק מורה לשלם את ההוצאות של החלקים המשותפים וניתן לתבוע אותם בבית המשפט.

למרות זאת, יש אופציה שיכולה להתבצע בהסכמת כל הדיירים. כשמדובר בבניין של 3-4 קומות ניתן לחלק את התשלום על התחזוקה. הדיירים בדירות הנמוכות ישלמו על ההוצאות של תחזוקת החצר והדיירים בקומות העליונות ישלמו על הוצאות התחזוקה של הגג.

 

תקלות ותיקוני גג בבניין משותף

תקלה שמחייבת תיקון בגג בניין משותף יכולה לנבוע ממספר גורמים: איטום לקוי, בלאי, סדקים, נזקי מזג אוויר, קילופים בסיד, נזילות, סתימות במרזבים ועוד. בכל בניין משותף חברת הבנייה מתקינה איטום לגג עוד בשלבי בניית הבניין החדש.

בעבר חברת הבנייה נהגה לאטום גגות בזפת חמה שעליה סיידו צבע לבן כדי להוריד את הטמפרטורה, אך כיום משתמשים יותר באיטום יריעות או חומרים בטומנים אחרים. אומנם מדובר על יריעות זפת מאותה משפחה, אך היעילות שלהן טובה יותר מאחר ואין צורך לצבוע אותן. בעוד שהזפת הרטובה יעילה ל-5 שנים ומחייבת תחזוקה של צבע בכל שנה, היריעות מחזיקות ל-10 שנים ואינן צריכות תחזוקה.

אף על פי כן הן יכולות להיקרע מבלאי, להתנתק מהתשתית או שיופיעו עליהן במשך השנים חורים שיש לסתום. בנוסף, יש להקפיד על ניקיון הגג פעמיים בשנה הכולל ניקוי מרזבים. המרזבים נסתמים מענפים, עלים, לשלשת ולכלוך וגם הם יכולים להוות גורם לנזילות בתקרת הדיירים המתגוררים מתחת לגג.

 

השלבים לתיקוני גג בבניין משותף

ניקוי ופינוי הגג

לפני שמתחילים לתקן ולאטום את הגג יש לפנות אותו מציוד כמו קולטים ודודי שמש ולנקות אותו בצורה יסודית. האחריות לכך היא של קבלן הגגות אותו שכר וועד הבית לצורך התיקון. הוא יגרד את הקילופים, יישר את השטח עם שפכטל ויכין את הגג לעבודה. וועד הבית צריך לוודא שהניקיון ופינוי דודי השמש כלול במחיר של התיקונים.

 

תיקונים קלים

במידה ומדובר על סדקים, חורים או שברים מקומיים ניתן לטפל בהם מבלי לאטום שוב את כל הגג. ישנם חומרים משחתיים בטונומים או אקריליים שניתן למרוח על הסדקים והחורים. במידה וחלק מיריעת האיטום יצאה מהמקום ניתן לבצע הלחמה לתשתית.

 

תיקונים מורכבים

תיקון מורכב משמעותו החלפת היריעות הבטומניות על כל שטח הגג המשותף. כלומר, מדובר על הוצאה לא קטנה אך הכרחית במידה והאיטום בלוי וגורם לנזילות. לאחר ניקוי הגג וסתימת הסדקים פורסים את היריעות החדשות ומלחמים לתשתית.

 

ביקורת על האיטום

כדי לדעת אם האיטום נעשה בצורה אופטימלית, קבלן הגגות יצטרך להציף את הגג המשותף למשך 72 שעות ולבדוק שאין נזילות. בדרך כלל בדיקת הצפה אינה כלולה במחיר ולכן הוועד צריך לתאם ציפיות עם קבלן הגגות.

 

כיצד וועד הבית בוחר קבלן לתיקון גג בבניין משותף?

במידה וצריך לבצע תיקון בגג בניין משותף, וועד הבית או חברת התחזוקה של הבניין צריכים לבדוק לפחות 3 הצעות מחיר מ-3 קבלני גגות. כלומר, הם יזמינו את בעלי המקצוע לבדוק את הגג על מנת שיציעו מהו התיקון האולטימטיבי לגג ויפרטו בכתב מה הוא כולל ומה המחיר הסופי.

האינטרס של וועד הבית בדרך כלל הוא לבחור את ההצעה הזולה ביותר. למרות זאת, יש גם עניין של איכות ומקצועיות. לפיכך, עליהם לקבל המלצות מוועדים של בניינים משותפים אחרים, לבדוק בפורומים ופורטלים של בעלי מקצוע ולקבל את ההחלטה הטובה ביותר. כל אלו ימנעו בעיות חוזרות של איטום ונזילות.

לסיכום, כל דייר המתגורר בבניין משותף חייב לקחת בחשבון שיהיו הוצאות על תיקונים בין אם מדובר על הגג ובין אם על קומת הכניסה ואין זה משנה אם הוא גר בקומה העליונה או בקומה התחתונה. אם נעשה איטום כהלכה בגג, סביר להניח שלא יהיו הוצאות בנושא זה לאורך שנים. מה שחשוב הוא לנקות ולתחזק את הגג באופן שוטף.