לקראת החורף מומלץ לבצע בדיקות או תיקון גג בבית משותף כדי לא להיקלע למצב בו תיווצר רטיבות בתקרות של הדיירים המתגוררים בקומה האחרונה. כאשר מקפידים על תחזוקה שוטפת של הגג ואיטום יעיל, ניתן למנוע הוצאות כספיות גבוהות ומיותרות.
הדיירים בקומות האחרונות לא יישאו בהוצאות של הנזילה מהגג למרות שרק הם יסבלו ממנה מכיוון שהגג נחשב למתקן משותף בדומה להוצאות על תיקונים בחדר המדרגות, במרתף, בתאורת הבניין, בגינה, במעליות וכיוצא בזה. הדרך הטובה ביותר לשמור על הגג היא לאטום אותו נגד גשם ולמנוע מהדיירים להניח שם ציוד כבד שיכול להרוס את האיטום.
איך שומרים על הרכוש בבית משותף?
על פי חוק הבתים המשותפים כל בעלי הדירות מחויבים להשתתף בהוצאות לצורך בדיקת הרכוש המשותף ותחזוקתו. בנוסף, על פי חוק המקרקעין ניתן לרשום חלק משותף המוצמד לדירה בבית המשותף. כלומר, אם דייר מסוים רכש את הגג אין לו זכות לבנות עליו אלא אם קיבל על כך אישור חתום מדיירי הבית המשותף.
אם מדובר בדירת פנטהאוז הגג משמש רק את בעליו והוא יהיה אחראי על התיקונים. לעומת זאת, כשהגג משותף ומשמש כאחסון ומקום לדודי שמש וציוד אחר, האחריות היא של כל דיירי הבית המשותף. כך גם בכל הנוגע לחלקים משותפים אחרים כמו מחסנים משותפים, חניות, מעליות וכד'.
אין זה אומר שלשכן מסוים מותר לשים ציוד פרטי על הגג, אלא אם נקבע בתקנון וועד הבית שהוא יכול לעשות זאת. באופן כללי על הגג צריכים להיות דודי שמש או קולטים ולא יותר מכך. ציוד שאינו משותף עלול לפגוע באיטום של הגג ובדודי השמש ולכן הגג אינו מהווה מחסן. בנוסף, יש לדאוג לתחזוקת הגג ולתיקונים לפי הצורך.
טיפול בתשלומי תיקוני גג בבית משותף
בכל הנוגע לתיקוני גג בבית משותף האחריות היא של דיירי הבית ולא רק של הדירות הצמודות לגג. כלומר, במידה ויש לתקן התשלום מתחלק בין כל הדיירים בצורה שווה. באסיפת הבית המשותף, וועד הבית מעלה את הבעיות שיש לטפל בהן, בין אם מדובר על הוצאות שוטפות ובין אם על הוצאות חריגות וגובה כסף מהדיירים על התיקון.
על פי אגודת התרבות והדיור לא צריך 100% הסכמה על החלטות הנוגעות לחלקים המשותפים. מספיק הסכמה של 51% כדי שהיא תהיה מקובלת והתיקון יתבצע. זאת אומרת שאם יש סרבני תשלום יהיה ניתן לנקוט מולם בהליכים משפטיים כדי שהרכוש המשותף יתוקן.
בסופו של דבר פעם יהיו תיקונים בגג ופעם בקומת הכניסה או במרתף, חלקים שכל הדיירים משתמשים בהם. תפקידו של וועד הבית הוא לא רק לגייס את הכסף לצורך התיקון, אלא להביא אנשי מקצוע שיבדקו את מצב הגג, יעריכו את עלות התיקון ויתנו הצעת מחיר. מומלץ לבקש כ-3 חוות דעת ולהשוות בין הצעות המחיר.
מה צריך וועד הבית לבדוק לפני ביצוע תיקון גג בבית משותף?
- לבדוק את אמינות ומקצועיותו של הגגן
- האם יש לו רישיון והסמכה לעבודות בגובה
- האם יש לו ביטוח
- לאיזו תקופה האחריות שהגגן מעניק
- באילו חומרי איטום הוא משתמש
- כמה זמן תיקח העבודה
- האם יש לבצע הכנה על הגג לפני התיקון
- האם המחיר כולל ניקוי הגג, בדיקת הצפה ופירוק ציוד כמו דודי שמש
- מהי הזמינות של קבלן הגגות
- האם צריך איטום חדש או תיקון מקומי
- לבדוק המלצות על הגגן
מה כדאי לגג בית משותף – זפת או יריעות ביטומניות?
זיפות גג בבית משותף
זיפות גג בבית משותף היא דרך שהייתה נפוצה לאורך שנים וקיימת עד היום. היתרון שלה הוא במחיר הזול והחיסרון בתחזוקה. כלומר, יש כל שנה לצבוע את הגג על מנת שהבידוד מחום יהיה יעיל.
כדי למרוח זפת על הגג צריך להגביהה את הציוד, לנקות את השטח ולמרוח זפת קרה ועליה זפת חמה. כאשר הזפת מתייבשת יש לצבוע אותה בסיד לבן כדי לצמצם את הטמפרטורה בבית המשותף. האחריות על זיפות ניתנת לכ-5 שנים וכאמור יש להזמין את הגגן בכל שנה לצבוע את הגג.
יריעות ביטומניות בבית משותף
כיום רוב הבתים המשותפים נאטמים ביריעות ביטומניות בשלב בניית הגגות. הקבלן בונה תשתית של קורות עץ חזקים ועליהן הוא פורס יריעות זפת ומלחים אותן לתשתית. היתרון הוא שהיריעות צבועות בלבן ואין צורך לתחזק אותן והחיסרון הוא שהן יקרות יותר מזפת רגילה.
משך החיים של היריעות הוא ארוך והאחריות הניתנת עליהן היא ל-10 שנים. למרות זאת, הן עלולות להתנתק מהתשתית אם לא הולחמו חזק, להיקרע ולהישחק במשך השנים מבלאי או בשל תזוזת הקרקע.
תיקונים מקומיים בגג המשותף
תיקון גג בבית משותף אינו חייב להיות תיקון גדול. לעיתים נוצרים ביריעות סדקים או חורים שניתן למלא במשחות אקריליות או ביטומניות עם חומרים פולימרים ופשוט לסתום אותם. גם התנתקות של יריעה מהתשתית אינה מחייבת החלפה של כל היריעה וניתן לתקן אותה בצורה ממוקדת.
יחד עם זאת, על תיקונים מקומיים אין אחריות מכיוון שמי שביצע את האיטום הראשוני הוא האחראי עליו ואף גגן לא ייקח אחריות על מה שלא ביצע. לפיכך, חשוב שוועד הבית יערוך הסכם מראש עם בעל המקצוע ויוודא האם ניתן לתת אחריות קצרה על התיקונים המקומיים.
תיקון ותחזוקת המרזבים בגג משותף
כשצריך לבצע תיקוני גג בבית משותף יש לערוך בדיקה גם במרזבים במיוחד לקראת החורף. המרזבים עלולים להיסתם מלשלשת ציפורים, עלים, ענפים, עצמים זרים ועוד. אם לא מונעים סתימות, נתקלים במים עומדים על הגג שמחלחלים לתקרה בקומות העליונות וגורמים לנזקים בתשתיות החשמל ובמבנה המשותף. תחזוקה שוטפת תמנע זאת.
עלות התיקון של גג בבית משותף היא בהתאם לתיקון הנחוץ, החומרים, מורכבות העבודה והגישה לגג.
בין אם מדובר בתיקונים מקומיים ובין אם באיטום כולל של הגג יש לבצע זאת לפני החורף.
ניתן לבדוק בפורטלים או אינדקסים את הדירוג שקיבל הגגן ולדרוש ממנו להראות המלצות. כיום לגגנים רבים יש אתרי אינטרנט שגם בהם ניתן לקרוא חוות דעת.
האחריות לתשלום היא של כל דיירי הבית המשותף כאשר התשלום מבוצע באמצעות וועד הבית או חברת התחזוקה.